注文住宅の諸費用、どのくらい必要？内訳や費用目安を解説！

注文住宅の諸費用とは？

住宅の建築や土地の購入時には、物件価格以外にさまざまな費用が発生します。たとえば、土地の不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、売買契約書の印紙代や住宅ローンの手続きには手数料や保証料などの支払いが必要です。
これら物件価格以外にかかる費用を総じて「諸費用」といいます。諸費用は物件価格に比例し、物件価格が高くなれば諸費用も高くなりやすいため、まずは諸費用の目安を押さえておきましょう。

 

注文住宅の諸費用の目安

一般的に注文住宅の場合、物件価格の3〜6％前後が諸費用の目安といわれています。土地と建物合わせて4000万円なら、諸費用が120万円～180万円ほどかかる計算です。諸費用は自己資金から現金払いするのが一般的であるため、注文住宅を建てる際は諸費用分の自己資金を用意する必要があります。
ただし最近は、諸費用を住宅ローンに含めてローンの借り入れをする人も増えていますが、物件価格に対して借入額が大きくなるリスクを考慮しなければなりません。借入額が増えると、月々の返済額や総利息額も当然のことながら増えます。住宅ローンの返済は長期にわたるため、できれば諸費用分は現金で支払ったほうが安心です。

 

注文住宅の諸費用の内訳

ここから注文住宅の諸費用の内訳を解説します。土地の購入、住宅の建築、住宅ローンの契約の3つに分けて紹介するので、1つずつ確認していきましょう。

 

土地の購入でかかる諸費用

【仲介手数料】
土地の売買時に仲介した不動産会社へ支払う費用です。売主から直接、不動産を購入する場合は仲介手数料を支払う必要はありません。土地の仲介手数料の計算式は「（物件価格×3％）＋6万円×消費税」で上限額が計算できます。

【不動産売買契約書の印紙税】
印紙税とは、契約書や金銭の受取書など特定の文書に課税される税金のことです。印紙税額は、契約書に記載されている契約金額に応じて定められています。たとえば、1000万円を超え5000万円以下のものは2万円など、段階的に税額が増えます。ただし年度によって、租税特別措置法による軽減措置があり、先の例では2万円の税額が1万円に抑えられます。

【登録免許税（登記費用）】
登記手続きの際に、国に納める税金です。専門家である司法書士に登記を依頼する際は別途報酬が発生します。そのため、登録免許税と報酬額を合わせて登記費用と呼ばれています。司法書士の報酬は、3万円～5万円程度が一般的です。登録免許税額は以下の計算式で算出でき、税率は登記の種類によって異なりますが、年度によっては軽減措置により税額が抑えられます。

【登録免許税の計算式】
登録免許税額＝固定資産税評価額×適用税率

注文住宅の場合は、「土地の所有権移転登記」と「建物の所有権保存登記」が必要です。土地の所有権移転登記は2.0％、建物（住宅用家屋）を新築したときの所有権保存登記は0.4％と定められています。たとえば、土地の固定資産税評価額が1000万円なら20万円、建物の固定資産税評価額が2000万円なら8万円となります。
ちなみに固定資産税評価額とは、固定資産税額を算出するもとになる価額のことです。これから購入する土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％が目安になります。

【不動産取得税】
不動産取得税は、土地や家屋の購入・建築などで不動産を取得したときに、取得した人に対して課税される税金です。注文住宅を建てたときに1度だけ支払うもので、以下の計算式で算出できます。

【不動産取得税の計算式】
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％

たとえば、土地の固定資産税評価額が1000万なら40万円となりますが、年度によって軽減措置が適用されます。

【固定資産税・都市計画税】
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人全員に課税される税金です。都市計画税は「市街化区域内」に土地と建物を所有している人のみに課されます。それぞれの計算式は以下の通りです。

【固定資産税の計算式】
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%

【都市計画税の計算式】
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%

たとえば土地の固定資産税評価額が1000万円なら、固定資産税は14万円、都市計画税は3万円となります。固定資産税についても、年度によって軽減措置が受けられます。

【解体費用】
建物の解体工事にかかる費用です。購入したい土地に建物がある場合は解体工事を行いますが、建物の構造によって工事内容や費用が異なります。たとえば40坪の木造住宅なら3万円～5万円/坪なので、120万円～200万円ほど必要です。RC（鉄筋コンクリート）造では6万円～8万円/坪となり、同じ大きさの家でも240万円～320万円と高額になります。立地や築年数、隣の家との距離などでも金額に違いが出てくるので、事前の確認が必須です。

 

住宅の建築でかかる費用

【工事請負契約書の印紙税】
工事請負契約書とは、注文住宅の工事を行う際に交わされる契約書のことです。印紙税額は契約書に記載されている契約金額に応じて定められています。たとえば、1000万円を超え5000万円以下のものは2万円などですが、こちらも年度によって軽減措置が受けられます。

【建築確認にかかる申請費用】
注文住宅を建築する前に、その建物が法令に適合しているものかの確認を受ける必要があり、確認申請のためには費用が発生します。一般的に、確認申請手数料は床面積の広さによって定められており、床面積が広いほど金額も上がる仕組みです。
建築確認のほかに中間検査と完了検査があり、それぞれに手数料がかかります。例として大阪市の場合、200m2を超え500m2以下だと確認申請手数料は6万円、中間検査手数料2万7000円、完了検査手数料3万円となり、合計11万7000円です。

参考URL:大阪市「確認・検査申請手数料(建築物)」

【上下水道加入料】
新たに水道を利用するために、水道工事を申し込んだときに支払う費用です。地域によって異なるものの、一般的に15万円から30万円程度が相場といわれています。舗装された道路だとその金額が高くなり50万円以上掛かるケースもあるので、購入前に確認しましょう。

【地盤改良工事費】
地盤が弱いと判断された場合、土地の地盤を強化する工事が必要です。比較的な簡単な表層改良で20万円～40万円程度、柱状改良になると40万円～70万円程度が相場といわれています。

【登録免許税（建物表示登記）】
注文住宅のように、一度も公的に登記されていない建物は登記する必要があります。この場合の登録免許税は無税ですが、専門家である土地家屋調査士に登記を依頼する際は別途報酬の支払いが必要です。土地家屋調査士への報酬は8万円～10万円が相場といわれています。

 

住宅ローンの契約でかかる費用

【金銭消費貸借契約書の印紙税】
金銭消費貸借契約書も、契約書に記載されている契約金額に応じて定められています。たとえば、1000万円を超え5000万円以下のものは2万円の費用が発生します。こちらは売買契約書や工事請負契約書のように軽減措置はありません。

【ローン保証料】
住宅ローンの保証会社に支払う費用です。利用する金融機関によって金額は異なりますが、おおよそ20万円～100万円程度が一般的とされています。

【住宅ローンの事務手数料】
お金を借りる人が金融機関に対して支払う費用です。事務手数料の相場は「借入金額×2.2%（税込）」が一般的で、たとえば4000万円借り入れしたら、88万円が事務手数料となります。借入金額が多ければ多いほど手数料は高くなるものの、利用する金融機関によって金額は異なります。

【火災保険料】
住宅ローンの借入をする際は火災保険の加入が必須です。火災保険料は補償内容によって金額が大きく異なるものの、一般的に5年間一括払いで30万円～40万円が目安となります。

【登録免許税（抵当権設定登記）】
住宅ローンを借り入れる際に、金融機関から購入不動産に設定される権利を抵当権といい、その際に抵当権設定登記の手続きが必要です。抵当権設定登記には、原則的に借入金額の0.4％の登録免許税がかかります。
たとえば4000万円の借入なら登録免許税は16万円ですが、年度によって軽減措置が適用されます。なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合、税金とは別に5万円～10万円ほどの報酬が必要です。

【つなぎ融資の事務手数料・印紙代】
つなぎ融資とは、注文住宅が完成するまでに必要となる土地や、着工金の支払いに利用する融資のことです。つなぎ融資を利用する場合も、通常の住宅ローン同様、事務手数料・印紙代がかかります。事務手数料の相場は10万円程度に加え、金銭消費貸借契約書の印紙代が必要です。

 

注文住宅の諸費用を節約する方法はある？

注文住宅の諸費用を解説してきましたが、思った以上に多くの項目があり、費用がかかることがわかったのではないでしょうか。なかには「諸費用を節約する方法はないだろうか？」と思った人も多いでしょう。
結論から言うと、項目によっては節約することが可能です。たとえば、土地を売り主から直接買う以外に、住宅会社の所有している土地を購入することで仲介手数料が必要ないケースもあります。家を建てるハウスメーカーに土地探しもお願いする場合にも、仲介手数料がかからないケースがあります。
また税金の節約に詳しいファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。特に税金は年度によって軽減措置が設けられており、適用されると諸費用を数十万円も抑えられます。

 

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注文住宅は、土地や建物の費用以外に諸費用も発生します。諸費用を合計すると無視できない金額になる場合もあるので、おおよその目安を知ったうえで資金計画を練ることが大切です。特に諸費用のなかで大きなウェイトを占めるのが仲介手数料ですから、注文住宅を建てる際は仲介手数料の節約を優先的に考えましょう。

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